¿Cómo se calcula el valor catastral de una propiedad?

El valor catastral es un valor de carácter administrativo que sirve como base de referencia para la realización de determinados actos de la Administración Pública. Estas actuaciones son de carácter fiscal, como la determinación del Impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el impuesto sobre el patrimonio, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y demás tributos, y también lo serán de carácter no fiscal como la expropiación, los valores urbanísticos, el cálculo de ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.

El valor se concretará para cada bien inmueble de forma objetiva teniendo en cuenta los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario, de este modo:

• Se toma como punto de partida el valor de mercado, sin que pueda superar a este. De forma habitual, se suele aplicar un coeficiente que simplifica a la mitad el resultado de la ponencia de valores.

• El cálculo se llevará a cabo a través del procedimiento reglamentariamente establecido para ello.

• El conjunto del valor estará compuesto por el valor del suelo y de las construcciones y será regulado de acuerdo con las características específicas del inmueble en concreto.

En relación a su reducción, en la base liquidable del I.B.I. (impuesto sobre bienes inmuebles) está compuesta por la reducción aplicada sobre el valor catastral, decreciendo cada año, hasta que al cabo de diez anualidades, coincidirá con el valor catastral.

Para determinar el valor de mercado mencionado anteriormente, se llevarán a cabo investigaciones y recopilaciones de datos económicos a efectos de calcular los valores más próximos posibles a la realidad económica del inmueble.

Así, para el cálculo del valor catastral, se utilizará la ponencia de valores. A través de ella, se podrá determinar el valor catastral del inmueble mediante una serie de criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y otras aplicaciones especiales para determinar dicho valor.

Las mencionadas ponencias serán de ámbito municipal, salvo caso especial, y podrán ser de tipo total, parciales o especiales.

Para definir el valor del suelo se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que afectan a la clasificación del mismo. A efectos de esta valoración, se considera suelo de naturaleza urbana:

• El clasificado así por el planeamiento urbanístico.
  
• Los que tengan consideración de urbanizables de acuerdo con el planeamiento.
  
• Los que cumplan los requisitos señalados en la ley del régimen del suelo y valoraciones.

En cuanto a la valoración de las construcciones, se determinará mediante su coste actual, teniendo en cuenta indicadores como su uso, calidad, depreciación, estado de conservación, carácter histórico-artístico o antigüedad del mismo.

Así, el valor del inmueble será la suma del valor del suelo y de las construcciones, teniendo en cuenta determinadas circunstancias específicas.

El procedimiento a seguir para la valoración podrá ser, según el caso, a través de los siguientes mecanismos: actualización, valoración colectiva de carácter general, valoración colectiva de carácter parcial y procedimiento simplificado de valoración colectiva.