¿Cómo se calcula una hipoteca?

Las hipotecas son uno de los productos estrella de las entidades fiancieras, que les aseguran la recepción de unos fondos durante la vigencia de la deuda, y a los clientes, el poder adquirir la vivienda deseada a cambio de unas cuotas. En este artículo se explicará cómo se calculan dichas cuotas, con un ejemplo a interés fijo y otro a interés variable.

¿Cuál es el procedimiento de cálculo de las cuotas?

Se parte del ejemplo de una hipoteca a interés fijo, para un importe concedido de 200,000 euros, a devolver en 25 años, y con un tipo a aplicar del 3% que se mantendría durante toda la vigencia de la deuda, la fórmula para obtener las cuotas del préstamo sería la siguiente: capital concedido x interés mensual / 100 x (1 - (1+ interés mensual/100) –plazo en meses )
Donde el interés mensual sería el 3% / 12 meses= 0,25%, y el plazo 300 meses: 200,000 x 0,25 / 100 x (1 - (1+ 0,25/100) –300 ) = 948,42 euros De dicha cantidad mensual, la parte correspondiente a los intereses serían los 200.000 euros x 0,25%=500 euros, y la restante, la parte amortizada del capital incial, en este caso, 448,42 euros. Al ser una hipoteca de interés fijo, esa sería la cantidad a pagar durante todo el período, sin sufrir variaciones independientemente de la evolución de cualquier índice bancario de referencia.

Interés variable en función de un índice

Las hipotecas más frecuentes son aquellas en las que el interés depende de las oscilaciones de un índice de referencia bancario, en la mayoría de ocasiones, suele aplicarse el euríbor a 12 meses.
A la hora de decidir si una hipoteca es mejor o peor, se utilizan herramientas como los simuladores hipotecarios, para hacer una estimación de las cuotas a pagar ante diversos escenarios de dichos índices bancarios. Las nuevas cuotas se suelen actualizar cada 12 meses, en función del valor del índice en ese momento (aunque se toma el valor oficial publicado en el Boletín Oficial del Estado del mes anterior), y esa será la nueva cantidad a pagar durante esos próximos 12 meses. Siguiendo con el ejemplo anterior, pero suponiendo un interés aplicable del euríbor a un año al 2,25%, más un diferencial del 0,75%, la nueva tasa durante el segundo año sería del 3,25%, y se calcularía del mismo modo, pero actualizando tanto el capital como el plazo pendiente: 194,618,96 x 0,27083 / 100 x (1 - (1+ 0,27083/100) –288) = 974,10 euros Donde el nuevo capital pendiente serían los 200.000 euros iniciales, menos los 5.381,04 euros amortizados durante el primer año (448,42 euros x 12) y el nuevo interés, el 3,25% / 12 = 0,27083%.