¿Qué es una garantía hipotecaria?

En el ámbito jurídico, es usual que quien contrae una obligación con otra persona, le otorgue a esta ciertas garantías en caso de incumplimiento. A continuación se expone ¿En qué consiste? una de las más importantes: la garantía hipotecaria, así como los requisitos que debe cumplir.

Precisiones

Las garantías que otorga un deudor para el cumplimiento de una obligación pueden ser de dos tipos: 1- Personales, cuando otro individuo se compromete a satisfacer una obligación si el deudor principal no cumple. Este es el caso típico del aval, que puede ser gratuito u oneroso (es decir, el avalista puede asumir la obligación sin cobrar por ello nada al deudor, o puede cobrar una comisión por asumir el riesgo, como sería el caso de un aval bancario o de una empresa de seguros). 2- Reales: es cuando se sujeta un bien o un derecho a la satisfacción preferente de una obligación, de forma que si no se cumple ésta, el bien se vende siguiendo un procedimiento y con el precio se satisface todo o parte de dicha obligaciób. Las dos garantías reales más conocidas son la prenda y la hipoteca. La primera es básicamente sobre bienes muebles, de manera que se entregan provisionalmente al acreedor mientras se mantenga la deuda. Si la obligación no se cumple, el deudor procede a la venta del bien en custodia. Por el contrario, la hipoteca es una garantía que se otorga sobre bienes inmuebles, es decir, viviendas, terrenos, oficinas, etc. Puede también constituirse sobre ciertos derechos reales, como otra hipoteca, por ejemplo (aunque para evitar complicaciones se hará sólo referencia a la constituida sobre inmuebles). Recapitulando, una garantía hipotecaria es el derecho que se otorga a un deudor, sobre un bien inmueble, para que en caso de incumplimiento de una obligación, tenga preferencia sobre dicho bien, para que este se venda y con el precio se satisfaga dicha obligación.

Requisitos de la garantía hipotecaria

En primer lugar, es accesoria. No es exigible si no existe una obligación principal que va a garantizar. Normalmente, la hipoteca garantiza un préstamo. En la mayoría de los casos, este es un préstamo bancario (o hipoteca bancaria) que se otorga precisamente con el fin de adquirir el inmueble que a su vez va a hipotecarse. Si el préstamo con garantía hipotecaria no se paga en las condiciones pactadas, el banco ejecuta la hipoteca, es decir, intenta un procedimiento judicial mediante el cual se procederá en última instancia a vender el inmueble. En segundo lugar, debe constituirse en documento público (escritura pública, testamento, documento judicial o administrativo) e inscribirse éste en el registro de la propiedad: hasta entonces no existe hipoteca.